وبلاگ

گفتار نخست : مفهوم لغوی وحقوقی پیش فروش. 115
گفتار دوم : مفهوم قراردادپیش فروش درقانون پیش فروش ساختمان   116
گفتارسوم : سیرتاریخی قراردادپیش فروش ساختمان درفقه وحقوق موضوعه   119
گفتار چهارم : آثار قراردادپیش فروش. 122
بندنخست : تعهدات پیش فروشنده. 122
بنددوم : تعهدات پیش خریدار. 123
خلاصه ؛ نتیجه گیری وپیشنهاد:. 125
فهرست منابع ومأخذ:. 128
 الف) بیان مسأله :
درطول تاریخ مالکیت نقش موثری برزندگی انسان‌هاگذاشته،عامل بسیاری ازحرکت‌هاوتحولات بزرگ درجهان شده است.بسیاری ازافرادبرای رفع نیازهاودست‌یابی به امکانات تلاش وفعالیت می‌کنندوبرای تملک اموال منقول وغیرمنقول دست به هراقدامی زده،دراین راه جنگ‌هاوقتل وغارت‌هایی به راه انداخته‌اند،چراکه درظاهرداشتن اموال ومالکیت،آسایش ورفاه ظاهری رابه دنبال دارد،امادرواقع مالکیت سرمنشابسیاری ازگرفتاری‌های انسان‌هاست و قانونگذاران نیز همواره درتلاش بوده وهستند تا باوضع قوانین مناسب به این گرفتاری ها پایان بخشند ؛ درایران نیزبا اینکه حقوق مدنی بر یکی از غنی‌ترین سوابق تاریخی نهاده شده است و از آراء و نظریات علمای اسلامی برخوردار است لیکن باتوجه به سختی ها و دشواریهای زندگی مدرن امروز  دربرخی موارد با تنگناها یا نواقصی همراه است و همین امرباعث ارائه استدلال ها و نظرات متفاوت و مختلفی از جانب فقها و حقوقدانان شده است.
یکی از مظاهر بارز این اختلافات در بحث تعیین زمان انتقال مالکیت ظهور و نمود یافته است که منجربه بیان دیدگاه های مختلفی نیزشده است.یکی از موارد بحث برانگیز ؛ اختیارطرفین قرارداد در تعیین زمان دلخواه خودبرای انتقال مالکیت می باشد که رایج ترین نمونه آن را درحقوق ایران میتوان دربحث خرید و فروش ساختمانهای ساخته نشده یافت.
ازمدتها پیش زمان انتقال مالکیت درحقوق ایران منشأ بحث و اظهار نظرهای متفاوتی بوده است ، عده ای از حقوقدانان انتقال مالکیت را همزمان با بیع و ایجاب و قبول دانسته اند ؛ اما برخی دیگر براین باورند که برخلاف آنچه بند 1  ماده 362  قانون مدنی ایران مقرر کرده است ؛ انتقال مالکیت همزمان با بیع و ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه طرفین قرارداد می توانند با توافق خویش آنرا تغییر دهند.
مهمترین مصداق این بحث را میتوان درباره اعتبارانعقاد عقدبیع نسبت به ساختمانهای درحال احداث دانست که باعث بیان دیدگاههای مختلفی درمیان نویسندگان حقوقی گردیده است که درنهایت ثمره خودرا درتصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 مجلس شورای اسلامی بروز و ظهور داد ؛ لذا میتوان گفت درحقیقت انگیزه اصلی نگارنده ازانجام این تحقیق ، بررسی زمان انتقال مالکیت در فقه و حقوق ایران و سپس مطالعه تملیک تدریجی بعنوان یکی از شروط امکان پذیر دربحث انتقال مالکیت و ایجادحق عینی برای خریدارویافتن پاسخ سوالاتی که پیرامون آن مطرح می باشد بوده است ، لذابرآن شدیم با انجام این تحقیق به پژوهش وبررسی درخصوص جایگاه «تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران» پرداخته ودر حدتوان وبضاعت خویش گامی هرچندکوچک دراین وادی برداریم.
ذکراین مهم ضروری است که درنگارش این پایان نامه ، سعی بسیارنمودم که به زعم خویش مطالب رادرضمن عباراتی مختصرو درعین حال رسا بیان نمایم.

ب)اهمیت انجام تحقیق :
همانطور که بیان شد مسأله مالکیت و زمان انتقال مالکیت همواره ازمباحث چالش برانگیز درفقه وحقوق ایران بوده است که امروزه نیزبا توجه به انعقاد قراردادهای جدید و متفاوت با قراردادهای شناخته شده و سنتی ضرورت و اهمیت پرداختن به این موضوع بیش از پیش به نظر می رسد.
اهمیت موضوع آنجا بیشتر جلوه و نمود می یابد که ابهامات موجود در خصوص این قراردادهای بدیع مشکلات و نابسامانی هایی رانیز به دنبال خواهد داشت که بعنوان نمونه میتوان به قراردادهای پیش فروش بعنوان یکی از مهمترین آنان اشاره نمود که درنهایت قانونگذار ایران ؛ برای رفع مشکلات به وجودآمده دراین مورد ، باپذیرش صحت «تملیک تدریجی» بعنوان یکی ازمهمترین موارد تعیین زمان انتقال مالکیت اقدام به تصویب قانون پیش فروش ساختمان نمود.بایدگفت دربحث پیش فروش ، ساختمان بعنوان بنایی که درهنگام عقدوجودندارد ودرآینده ساخته می شود و طبق اصول سنتی حقوق ، خریداردارای حق دینی می گردد و درصورتیکه فروشنده ازایفای تعهدخود سرباز زند، خریدارتضمینی جز الزام فروشنده(متعهد) به انجام تعهد دراختیارندارد؛ لذابنظر می رسد پذیرش «تملیک تدریجی» می تواندجهت ایجادحق عینی برای خریدارگام مؤثری درجهت تضمین حقوق وی باشد وقانونگذار بارویکرد حمایتگرانه ازپیش خریداران باتصویب قانون پیش فروش ساختمان باروشن بینی وتوجه به نیازهای روز، تملیک تدریجی راپذیرفته است که باتوجه به اهمیت آن درتضمین حقوق پیش خریداران بررسی مبانی ، ماهیت وآثارآن ضروری است.

ادامه مطلب

سایت های دیگر :

عدالت، مرتکب ظلم و بیدادگری نشوند. به همین علت جرم شناسانی مانند وان هامل (Van Hamel) معتقدند که اگر تاکنون انسانها بودند که می بایستی عدالت را بشناسند، حالا وقت آن رسیده است که عدالت، انسانها را بشناسد.
بنابر اصل برابری افراد در قبال قانون، حقوق کیفری ذاتاً حقوقی غیر شخصی است. یعنی برای همه تابعان یکسان است. بدین جهت قانونگذار هنگام تعریف جرائم و تعیین مجازات ها از معیار دو گانه استفاده نمی کند. (نجفی ابرندآبادی، 1384،چ1، 111) اما در موارد استثنایی به عنوان یک امتیاز و حمایت برای برخی تابعان از این اصل عدول می شود. یکی از این موارد استثنا بر اساس جنسیت و حمایت از شخص زن است. البته این تفاوت در مجازات به جهت تفاوت در ساختار طبیعی خلقت زن و مرد و تفاوت بین وظایف و تکالیف آنها می باشد. به عبارت دیگر «در وضع احکام و تکالیف تنها تفاوت طبیعی مبنا قرار می گیرد و به معنای پایین تر دانستن یک جنس نسبت به جنس دیگر نیست». (مهرپور، 1384،چ1، 57) لذا تأکید اسناد و مقررات ملی یا بین المللی بر تساوی حقوق زن و مرد جهت نفی تبعیض های منفی است[3] و تبعیض های مثبت (تبعیض های حمایتی) را شامل نمی شود.مقررات کیفری ایران در مقوله مجازات ها اولین بار در ماده 46 ق.م.ع. مصوب 1304 تبعیض مثبت را پیش بینی نمود. مطابق این ماده: «در حق مردانی که عمر آنها متجاوز از شصت سال است و هم چنین کلیه زن ها حبس با اعمال شاقه و حکم اعدام جاری نمی شود و مجازات آنها به حبس مجرد تبدیل خواهد شد، مگر این که حکم برای ارتکاب به قتل عمدی صادر شود». مطابق این حکم، به استثنای مجازات قتل عمدی در سایر موارد زن ها از امتیازی نسبت به مردان در مجازات اعدام و حبس با اعمال شاقه برخوردار بودند. در ادامه تحولات قانونی، این امتیاز در اصلاحات قانون مجازات عمومی 1352 نسخ شد و به گونه ای موردی نسبت به زنان امتیازاتی باقی ماند.[4] پس از انقلاب اسلامی به جهت تطبیق قوانین با موازین شرعی به تعداد این استثنائات موردی اضافه شد و به همین علت اکثر این تفاوت ها در مجازات های حدی و قصاص دیده می شود و در تعزیرات کم تر چنین مواردی دیده می شود. با بررسی مقررات موجود، تفاوت جنسیتی مجازات را در سه دسته می توان طبقه بندی نمود:
تفاوت در نوع و میزان مجازات، تفاوت در معافیت از مجازات و تفاوت در اجرای مجازات، بررسی دقیق این تفاوت ها نشان می دهد آیا همگی از نوع تبعیض های مثبت و به اصطلاح حمایتی هستند یا برخی احتمالاً تبعیض منفی بوده و مغایر با اصل تساوی شأن انسانی زن و مرد است.
و با توجه به اینکه بعضی از افراد دارای شرایط شغلی و موقعیت اجتماعی خاص یا وضعیت روحی و روانی و جسمی خاصی هستند، از این رو باید مقررات ویژه ای در خصوص نحوه تعقیب، تحقیق، محاکمه و اجرای تدابیر کیفری و دادگاه صلاحیت داری که به اتهام آنها رسیدگی می کنند، وضع شود، که این موارد به اهمیت و ضرورت جایگاه اشخاص در تعیین مراجع قضایی می پردازد.
با توجه به اینکه جایگاه اشخاص (سن، موقعیت اجتماعی، شغل، شخصیت دینی) در تعیین مراجع قضایی اختصاصی در درجه اول اهمیت دارد، در فصل سوم این پژوهش نگاهی می اندازیم به جایگاه شخصیت افراد و چگونگی برخورد با بزه کاران در اموزه های دینی اسلام و ببینیم که پیامبران و امامان ما در مواجهه با بزه کاران چگونه رفتار میکردند ودر ادامه در پی تبیین و مبنای صلاحیت شخصی هستیم و اینکه چه افرادی و در چه موقعیتی و در چه زمانی و در چه مرحله ای از ارتکاب جرم می توانند در صلاحیت و تعیین مراجع قضایی نقش مؤثری داشته باشند، مثلاً در بحث صلاحیت دادگاه ویژه روحانیت اصطلاح «روحانی»، شامل روحانیون از مذاهب و ادیان رسمی، خواه تبعه ایرانی یا خارجی، خواه روحانی تبعه ایران مقیم ایران یا مقیم خارج می باشد یا خیر.
الف: اهداف تحقیق
1-بررسی شخصیت  بزهکار به عنوان معیاری برای معافیت از از منظر فقهی و حقوقی کیفر
2-بررسی شخصیت بزهکار به عنوان معیاری برای تخفیف از منظر فقهی و حقوقی مجازات
3-بررسی صلاحیت مراجع قضایی به اعتبار شغل و موقعیت اجتماعی
ب: سئوالات تحقیقسوال اصلی
جایگاه شخصیت  بزهکار در دادرسی کیفری و تعیین مجازات چگونه است و بدون درنظر گرفتن جایگاه شخصیت افراد چه اتفاقی می افتد؟
سوال فرعی
شخصیت مجرم در تعیین مجازات برای او تا چه اندازه موثر می باشد؟
ج: فرضیات تحقیق1-شخصیت مجرم و ویژگی های شخصیتی او برای معافیت از کیفر و یا تخفیف در مجازات موثر می باشد ، حالات روانی ، ویژگی های شخصیتی و شرایط خاص بزهکار مانند جنون ، اکراه ، موقعیت اجتماعی و اقتصادی و می تواند عاملی برای تخفیف و یا معافیت از کیفر او محسوب شود.

2-اگر در دادرسی کیفری به شخصیت و جنسیت بزهکار در تعیین ضمانت اجرای کیفری توجه نشود دادرسی کیفری عادلانه ای انجام نخواهد گرفت و حکم صادره در حق مجرم با بصیرت و آگاهی همراه نخواهد بود.

ادامه مطلب

سایت های دیگر :

نتیجه‌گیری و پیشنهادات    73
نتیجه‌گیری  74
پیشنهادات   78
ضمائم   79
پیوست 1. دستورالعمل نحوه استفاده دفاتر اسناد رسمی از سامانه ثبت الکترونیک اسناد 80پیوست 2. قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور 85

تعاریف   85

ادامه مطلب

سایت های دیگر :

مداخله عوامل دیگری برای ایجاد این هماهنگی ضروری است. رویه قضایی به مفهوم“شکل کلّی تصمیم مکرر قضایی که در موارد مشابه به لحاظ الزام معنوی و یا الزام قانونی مبنای حکم مرجع قضایی قرار گیرد“؛ به دلیل ارتباط مستقیم آن با واقعیت های جامعه و سهولت بیشتر در مطابقت با تحولات اجتماعی، نقش مهمی را در این زمینه ایفا می نماید. در حقیقت قضات در مقام تطبیق قواعد کلی قانون بر موضوعات خاص و در صورت ابهام، نقص، سکوت و تعارض قوانین، ناگزیر از تفسیر قوانین و صدور حکم می باشند. اما تفسیر ارائه شده در آرای صادره، آنگاه که از سوی سایر قضات در موارد مشابه تکرار شود و یا در قالب آرای وحدت رویه ارائه گردد، تحت عنوان رویه قضایی، قادر به ایفای نقش در راستای جبران نارسایی قوانین و به عبارت دقیق تر، تکمیل قوانین و ایجاد قواعد حقوقی خواهد بود.کلمات کلیدی : رویه قضایی، دیوان عدالت، اداری حقوق عمومی، ایران

مقدمه :
هرچند این واقعیت، به دلیل طرز فکر حاکم در کشورهای خانواده حقوق نوشته مبنی بر نقش انحصاری قانون در ایجاد قواعد حقوقی، تا مدت ها نادیده گرفته شد و موجبات اختلاف نظر میان اندیشمندان حقوق در خصوص پذیرش رویه قضایی به عنوان منبع حقوق را فراهم ساخت؛ اما اشراف بر نتایج عملی و کاربست های رویه قضایی، به تدریج، موجب افول این طرز فکر در سپهر نظام حقوقی این کشور ها گردیده و رویه قضایی به عنوان عامل مهم تکمیل قوانین و تحول حقوق، مورد توجه حقوقدانان است.
این در حالی است که در چهارچوب نظام حقوقی ایران، رویه قضایی با وجود اهمیت بسیار آن، چندان مورد توجه قرار نگرفته و گاه با تکیه بر همان دیدگاه سنتی، در خصوص جایگاه رویه قضایی و نقش آن در تکمیل قوانین، کمتر سخن رانده شده است به رغم اینکه در حقوق ایران، عنوان رویه قضایی، اغلب یادآور رویه قضایی محاکم عمومی و در راس آنها، آرای نوعی دیوان عالی کشور است، اما دیوان عدالت اداری نیز به عنوان دیوان عالی اداری
کشور که به شکایات و تظلمات مردم نسبت به مامورین ادارات و آیین نامه های دولتی خلاف شرع یا قانون یا خارج از اختیارات مقام تصویب کننده، رسیدگی می کند، پس از سه دهه فعالیت، موجد رویه قضایی در حوزه حقوق عمومی بوده است. در این میان از یک سو، وجود مبنای قانون اساسی در خصوص رای وحدت رویه دیوان عالی کشور و در عین حال فقدان چنین مبنایی برای آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری، جایگاه رویه قضایی هیات عمومی دیوان عدالت اداری را در نظام حقوقی ایران تا حدودی متزلزل ساخته و این شائبه را به وجود می آورد که رویه قضایی دیوان عدالت در میان مراجع ذیربط از شان اساسی برخوردار نبوده و آنگونه که شایسته آن است مطمح نظر قرار نگرفته است. در عین حال وجود برخی چالش ها و موانع فرا روی رویه قضایی دیوان که غنا و کیفیت رویه مذکور را تحت الشعاع قرار داده است، بر این شائبه دامن می زند.در این نوشتار، ضمن بررسی جایگاه و صلاحیت دیوان عدالت اداری به عنوان دیوان عالی اداری کشور و مرجع ایجاد وحدت رویه قضایی و تبیین مفهوم و جایگاه رویه قضایی در میان سایر منابع حقوق، به مطالعه جایگاه رویه قضایی شعب و هیات عمومی دیوان عدالت اداری و تحلیل و بررسی نقش هر یک در حوزه حقوق عمومی پرداخته و در این خصوص، نمونه هایی ذکر خواهد گردید.

ادامه مطلب

سایت های دیگر :

خسارت معنوی وارد شده بر اشخاص حکم می‌کنند. همچنین برای جبران خسارات مادی در متون قانونی شیوه‌های متداول و شایع و در عین حال نسبتا ساده‌ای پیش‌بینی شده است که در اجرای اصل اعاده وضعیت زیان دیده به حالت قبل از ورود خسارت شامل سه روش متعارف زیر است: دادن عین مال خسارت دیده یا مثل یا قیمت آن که به ترتیب مورد عمل واقع می‌شود، ولی هنوز برای جبران خسارات معنوی شیوه مشخص و روشنی پیش‌بینی نشده است. بنابراین همانطور که ضررهای مادی به اتفاق همه حقوق‌دانان، قابل جبران است و باید جبران گردد، ضرر معنوی نیز قابل جبران است و شخصی که باعث ایجاد ضرر به متضرر شده است؛ باید آن ضرر را جبران کند و از نظر اسلام حقوق معنوی انسان‌ها بیش از حقوق مادی مورد توجه می‌باشد. از طرفی هم جبران ضرر معنوی از طرق مالی، ممکن نیست و باید از طریق معنوی جبران گردد و بر این مطلب ادله فراوانی دلالت می‌کند که این تحقیق، متصدی آن بوده است.کلید واژگان: خسارت معنوی، خسارت مادی، قاعده‌ی لاضرر، جبران خسارت.

مقدمهالف) بیان مسئله
    وقوع جرم در یک جامعه، موجب برهم زدن نظم عمومی آن جامعه و به عبارت دیگر، باعث ورود صدمه بر پیکر اجتماع می‌گردد؛ بر این اساس، به لحاظ تضرری که جامعه از وقوع جرم احساس می‌کند، خود را محق در طرح شکایت بر علیه فرد مجرم می‌داند. اگر چه قانون‌گذار، برخی جرایم را به آسیب کمتری که به پیکر اجتماع وارد می‌آورند، فاقد جنبه عمومی و قابل گذشت می‌داند، اما حقیقت امر آن است که همه جرائم واجد جنبه عمومی‌اند، اما برخی جرائم علاوه بر داشتن جنبه عمومی و نقض نظم عمومی اجتماع، منافع خصوصی اشخاص را نیز مورد هدف قرار داده و خساراتی را به جان و مال و حیثیت و اعتبار و آبروی آن‌ها وارد می‌آورند. بر اثر چنین تضرری، جامعه خود را مکلف و موظف به حمایت از متضررین از جرائم نیز می‌داند و بدین جهت است که به طور معمول در قوانین آیین دادرسی کیفری به عنوان اسناد تضمین کننده حقوق و آزادی‌های فردی و اجتماعی افراد جامعه، به متضررین از جرم، مجوز طرح دعوای مطالبه خسارات ناشی از جرم در دادگاه کیفری اعطا می‌گردد. از آنجا که ممکن است جریان رسیدگی به جرم در محاکم جزایی و صدور حکم به مجازات مجرم و جبران خسارت وارد بر بزه دیده، به طول انجامیده و موجب شود که زیان دیده به هر دلیلی از جمله، اخفاء، انتقال، تضییع یا نابودی اموال متهم نتواند ضررهای وارد بر خود را، از محل اموال متهم جبران نماید و موجبات تشدید تضرر وی فراهم آید، قانون‌گذار کیفری، تدبیر ارزنده‌ای را پیش‌بینی نموده که به موجب آن، متضرریت از اعمال جنایی، می‌توانند از مراجع کیفری، تقاضای صدور قرار تأمین خواسته نمایند؛ به بیان دیگر، ضررهای وارد بر خود را در امنیت قرار دهند. اگرچه تأسیس تأمین خواسته به لحاظ ماهیت حقوقی که دارد، در قانون آیین دادرسی مدنی به طور جامع و کامل، در مواد 108 الی 129 آن قانون، مورد تشریح قرار گرفته است، اما علی‌رغم اهمیت بحث مذکور در امور کیفری، قانون‌گذار تنها دو ماده 74 و 75 ق.آ.د. 1378 را به آن اختصاص داده و در عمل منجر به بروز اختلاف نظرها و اتخاذ رویه‌های متضادی در این زمینه شده است، به گونه‌ای که برخی مععتقد به قابل اعمال بودن مقررات ق.آ.د.م. در تأمین خواسته کیفری بوده و بعضی خلاف آن را عقیده دارند.

ادامه مطلب

سایت های دیگر :