وبلاگ

: خصوصیت اسناد وثیقه­ای

کلیه معاملات فوق‌الذکر تحت یک عنوان کلی «معاملات وثیقه‌ای» شناخته می‌شود که مهم‌ترین خصوصیت آن عبارت است از:

الف ـ در معاملات وثیقه‌ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می‌دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.

ب ـ مال مورد وثیقه به‌موجب این عقد از مالکیت مالک اولیه خارج نمی‌شود به همین دلیل، قانونگذار در ماده 33 ق.ث. حق تقاضای ثبت را به انتقال‌دهنده داده است

بند سوم : ترتیب اجرا در اسناد دارای وثیقه

ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات مندرج در ماده 34 اصلاحی ق.ث  و آ.ا.م.ا.ر است که ذیلاً در 9 بند تشریح می‌گردد؛

الف : صدور اجرائیه

در کلیه معاملات با‌حق‌استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید. درخواست اجرای سند باید حاوی نکات مذکور در موارد 3و4 آ.ا.م.ا.ر باشد.

الف- دفترخانه به تقاضای بستانکار برای وصول مطالبات قانونی وی اجرائیه صادر و به اداره ثبت ارسال می‌کند.

ب- بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه 10روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید[1].

در‌صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد معامله را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت، نسبت به مزایده مال اقدام می کند.

درماده34 اصلاحی جدید و آیین‌نامه اجرایی آن، نسبت به ماده34 سابق تفاوت‌های زیر مشهود است:

1 ـ درماده34 اصلاحی جدید، ترتیب اجرای اسناد وثیقه راجع به اموال منقول وغیر‌منقول یکسان است.

2 ـ مواعد 4 ماه و 8 ماه مقرر در ماده34 سابق به 10 روز کاهش یافته است.

3 ـ حراج مورد وثیقه منتفی گردیده و وثیقه پس از ارزیابی و قطعیت آن از طریق مزایده به فروش گذارده می‌شود.

4 ـ مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است که در صورت انقضای یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول و تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده به درخواست هر یک از طرفین ارزیابی قابل تجدید خواهد بود. (ماده 34 اصلاحی و تبصره 2 ماده 101 آ.ا.م.ا.ر )

5 ـ پس از آنکه مطالبات قانونی بستانکار و هزینه‌های اجرایی از محل فروش مورد‌وثیقه وصول گردید، چنانچه مازادی باشد به متعهد مسترد می‌گردد. (ماده126 آ.ا.م.ا.ر)

6 ـدر صورتی‌که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا، به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده 126 آ.ا.م.ا.ر )

7 ـ در مواردی که وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید، او می‌تواند برای وصول مانده‌ی‌طلب خود به سایر اموال متعهد رجوع نماید. (قسمت اخیر ماده 116 آ.ا.م.ا.ر)

8 ـ مقررات فوق در مواردی هم که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار‌داده شود و عنوان رهن و معاملات با‌حق‌استرداد را نداشته باشد هم مجری خواهد بود. (تبصره یک ماده 34 اصلاحی ق.ث  و ماده 105 آ.ا.م.ا.ر)

ب:  ارزیابی

هرگاه متعهد ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، اداره ثبت بنا به درخواست و معرفی هر یک از طرفین معامله (متعهد یا متعهد‌ٌله) نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می کند. چنانچه معرفی‌کننده به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می‌تواند ضمن امضای صورت‌مجلس اعتراض نماید و اگر طرف مقابل هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین‌نحو عمل نماید. در این‌صورت، معترض باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس، آن را پرداخت و قبض آن را به اجرا تسلیم و رسید دریافت نماید.

در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می‌شود. در این حالت، میزان دستمزد کارشناس مجدد نیز در اخطار قید می‌گردد تا چنانچه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس مجدد، به اجرا تسلیم نماید.

2-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص40.

حقوق بدهکار اسناد وثیقه‌ای

بدهکار سند وثیقه‌ای با توجه به ماده 34 اصلاحی ق.ث  و مواد 108، 145 و 146 و سایر مقررات آ.ا.م.ا.ر  دارای حقوق ذیل نیز می‌باشد؛

1-فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده 145 آ.ا.م.ا.ر )

1 ـ در مورد فوق هر‌گاه منافع مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره 6 ماده 146 آ.ا.م.ا.ر)

2 ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده 145 آ.ا.م.ا.ر )[1]

2-رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام‌های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می‌گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده 108 )

3-انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه‌ای (دارنده حق استرداد) می‌تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می‌شود. (ماده 108 آ.ا.م.ا.ر)

1- هرگاه انتقال حق استرداد با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضای سند و جلب رضای بستانکار به عمل آید اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد. (ماده 10 آ.ا.م.ا.ر)

4-پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مورد وثیقه در جریان عملیات اجرایی است و منتهی به تنظیم صورت‌مجلس قطعی مزایده نشده است (مال از طریق مزایده به خریدار ثالث فروخته نشده) با سپردن بدهی به صندوق ثبت، سند را فسخ نماید. در این صورت، پرونده اجرایی مختومه شده و مراتب به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند اعلام می‌گردد تا موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید. (بند 5 ماده 146 آ.ا.م.ا.ر )

همچنین بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مال به دلیل نبود خریدار به بستانکار واگذار می‌شود تا قبل از تنظیم سند اجرایی و یا تحویل مال، با واریز کلیه بدهی به صندوق ثبت از واگذاری مال به بستانکار جلوگیری نموده و نسبت به فک و فسخ سند اقدام نماید. (تبصره ماده 39 آ.ا.م.ا.ر )

5-حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه‌ای

1- طبق مواد 145 و 146 آ.ا.م.ا.ر هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد می‌تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و حقوق دولتی را پرداخت نموده و استیفای حقوق خود را از اداره ثبت محل درخواست نماید. در این صورت، به محض پرداخت بدهی و حقوق دولتی، مورد معامله در ازای هردو بدهی و متفرعات آن به نفع بستانکار مذکور بازداشت‌شده و اداره اجرا مکلف است مراتب را برای فسخ سند به دفتر‌خانه اسناد رسمی مربوطه اعلام و موضوع بازداشت ملک را به واحد ثبتی اطلاع، و عملیات اجرایی را طبق مقررات اسناد ذمه‌ای ادامه دهد.

2- وفق مواد 109 و 110 آ.ا.م.ا.ر بستانکار معامله مؤخر یعنی بستانکاری که مازاد مورد معامله در وثیقه طلب اوست نیز می‌تواند پس از انقضای مدت سند مقدم، کلیه بدهی سند مذکور را قبل از صدور اجرائیه و یا قبل از فروش مال از طریق و یا تنظیم سند انتقال پرداخت و یا ایدا نموده و تقاضای استیفای حقوق خود از اداره ثبت بنماید. در این صورت پس از پرداخت طلب بستانکار اول (و حقوق دولتی در صورت صدور اجرائیه) تمام مال مورد وثیقه در وثیقه طلب بستانکار مذکور قرار گرفته و حسب مورد صدور اجرائیه و یا ادامه عملیات اجرایی نسبت به دو سند توأمان خواهد بود.

در موارد الف و ب چنانچه منافع مال مورد معامله، حق سکنی بوده و به بستانکار اول منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. پس از انقضای مدت سند، عملیات اجرایی به نفع بستانکار پرداخت‌کننده دین ادامه می‌یابد

2-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص113 و 112.

بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد

طبق ماده 65 آ.ا.م.ا.ر مازاد احتمالی مال مورد وثیقه قابل بازداشت است و مأخذ محاسبه مازاد احتمالی، جمع ارقام زیر می‌باشد؛

1) اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه[1] با رعایت ماده 34 اصلاحی ق.ث .

2) حق حراج (مزایده).

3) حق‌الاجرا[2].

4)حق الوکاله اگر جزو قرارداد مذکور در سند باشد.

5) حق بیمه و سایر هزینه‌ها که بستانکار با وثیقه پرداخته و برابر مقررات آیین‌نامه اجرا حق وصول آن را از مدیون دارد.

به مجرد وصول، دستور بازداشت مازاد مورد وثیقه از طرف اجرای ثبت یا سایر مراجع قانونی، باید مراتب در دفتر بازداشتی ثبت شود. بازداشت به مجرد ابلاغ به مدیون یا ثبت مفاد آن در دفتر بازداشتی تحقق می‌یابد و هرگاه معامله‌ای که مازاد آن بازداشت‌شده، فسخ شود، بازداشت مازاد، خود‌به‌خود، به اصل تبدیل می‌شود. مفاد بازداشت باید بلافاصله به دفتر تنظیم‌کننده سند ابلاغ و دفتر مزبور مکلف است مفاد آن را در ملاحظات ثبت معامله قید کرده و اگر سند معامله به صدور اجرائیه منتهی شده باشد، مراتب را به اجرای مربوط اعلام دارد. (ماده 114 آ.ا.م.ا.ر )

طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد به‌شرح زیر است:

در معاملات غیر‌منقول مذکور در ماده 34 اصلاحی ق.ث ؛ هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد می‌تواند با بهره گرفتن از ماده 146 آ.ا.م.ا.ر با پرداخت مطالبات سند وثیقه‌ای و حقوق اجرایی، عملیات اجرایی را تا وصول مجموع دو طلب به نفع خود پیگیری نماید. در صورت پرداخت بدهی از طرف هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، بازداشت‌کننده پرداخت‌کننده دین در وصول طلب مقدم بر سایر بازداشت‌کنندگان قرار می‌گیرد. در صورتی که هیچ‌یک از بازداشت‌کنندگان مازاد قصد استفاده از ماده 146 مذکور را
نداشته باشند در این‌صورت عملیات اجرایی ادامه یافته و چنانچه مازادی وجود داشته باشد، مازاد بین بازداشت‌کنندگان به ترتیب تاریخ بازداشت تقسیم می‌شود.

نکته:

با توجه به اینکه با پرداخت بدهی سند وثیقه‌ای توسط هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، سند فسخ و مورد معامله آزاد می‌گردد، نکات زیر باید قبل از پرداخت بدهی مورد توجه قرار گیرد:

1 ـ اینکه مورد معامله تکافوی مجموع دو طلب و هزینه‌های قانونی را می کند.

2 ـ مورد معامله جزء مستثنیات دین نمی‌باشد.

3 ـ منافع مورد معامله (حق سکنی) به بستانکار سند منتقل نگردیده باشد. چون در‌این‌صورت طبق بند 6 ماده 146 آ.ا.م.ا.ر باید حق بستانکار اول تا پایان مدت سند رعایت گردد.

پرداخت بدهی سند بدون توجه به نکات فوق از طرف هر یک از بستانکاران ممکن است به ضرر وی تمام شود.

2 -خسارت تاخیر و تادیه: طبق نظریه شورای نگهبان مطالبه (خسارت ناشی از تاخیر) مشروعیت نداشته و باطل اعلام شده است به جز بانکها( روزنامه رسمی کشور، شماره 11316)

3 -حق الاجرا: نیم عشر اجرایی در اجرای اسناد رسمی را گویند، حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجرا است.