وبلاگ

چکیده…………………………………..                                   1

مقدمه………………………………………………………………                          2

طرح موضوع………………………………                                 2

انگیزه انتخاب موضوع…………………………………………..                                                    3

سابقه موضوع…………………………………..                                       3

اهداف تحقیق…………………………………………………….                    4

سوالات تحقیق…………………………………………………………….               4

فرضیه های تحقیق………………………………………………………………….                      4

روش تحقیق……………………………………………………                                      5

توجیه و تبیین پلان…………………………………………                                                  5

 

                                           فصل اول: پیشینه تاریخی و محدوده اجرای قانون

1-1- پیشینه تاریخی قانون………………………. 8

1-2- محدوده اجرای قانون………………………. 14

1-2-1- اموال موضوع قانون……………………. 14

1-2-1-1- ساختمانهای احدث شده روی اراضی دارای سابقه ثبتی    16

1-2-1-2- اراضی کشاورزی و باغات………………. 17

1-2-1-3- نسق زراعی…………………………. 18

1-2-2- اموال استثناء شده در قانون……………. 27

1-2-2-1- اراضی دولتی……………………….. 27

1-2-2-2- اراضی عمومی……………………….. 28

1-2-2-3- اراضی ملی…………………………. 29

1-2-2-4- اراضی منابع طبیعی………………….. 29

1-2-2-5- اراضی موات………………………… 30

1-3- شرایط اجرای قانون نسبت به اموال موضوع قانون… 31

1-3-1- داشتن سابقه ثبتی برای اموال موضوع قانون… 31

1-3-2- قانونی بودن تصرفات متصرف……………… 36

1-4- شرایط راجع به مالک اموال موضوع قانون………. 40

1-4-1- فوت مالک رسمی وحداقل یک نفرازورثه وی…… 40

1-4-2- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی…………………….. 41

1-4-3-مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی  42

1-4-4- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است………….. 43

 فصل دوم: چگونگی اجرای قانون

2-1- مراجع مجری قانون………………………… 45

2-1-1- هیئت حل اختلاف……………………….. 45

2-1-1-1- ترکیب و جایگاه هیئت حل اختلاف در حقوق ایران 46

2-1-1-1-1- ترکیب هیئت حل اخنلاف………………. 46

2-1-1-1-1-1- ماهیت هیئت حل اختلاف در نظام قضایی ایران   47

2-1-2- اقدامات قابل انجام توسط هیئت حل اختلاف….. 49

2-1-2-1- رای به صدور سند مالکیت……………… 50

2-1-2-2- رای به افراز وتفکیک اموال مشمول قانون… 51

2-2- مراجع دادگستری………………………….. 53

2-3- نحوه عملکرد مراجع مجری قانون……………… 56

2-3-1- نحوه عملکرد هیئت حل اختلاف…………….. 57

2-3-1-1- شرایط لازم برای اشتغال هیئت حل اختلاف به رسیدگی 57

2-3-1-1-1- تقاضای متقاضی……………………. 57

 

2-3-1-1-2- استعلام صورت وضعیت ثبتی ملک………… 60

2-3-2- نحوه رسیدگی هیئت حل اختلاف پس از اشتغال به رسیدگی    63

2-3-2-1- بررسی دلایل ارائه شده……………….. 64

2-3-2-2- استفاده از سایر دلایل……………….. 67

2-3-2-3- استفاده از تحقیقات محلی…………….. 67

2-3-2-4- استفاده از کارشناسی………………… 68

2-3-3- نحوه صدور رای توسط هیئت حل اختلاف………. 73

2-3-3-1- رای به صدور سند مالکیت……………… 73

2-3-3-1-1- رای به صدور سند مالکیت برای ساختمانهای فاقد سند رسمی…………………………………………. 74

2-3-3-1-2- رای به صدور سند مالکیت برای ساختمانهایی که عرصه و اعیان متعلق به متقاضی است…………………… 74

2-3-3-1-3- رای به صدور سند مالکیت رسمی برای ساختمانهایی که عرصه آن متعلق به متقاضی نیست…………………….. 75

2-3-3-1-3-1- تحلیل ماده7 قانون………………. 77

2-3-3-1-3-2- تحلیل ماده9 قانون………………. 78

2-3-3-1-3-3- تحلیل ماده10 قانون……………… 82

2-3-3-1-4- رای به صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات..83

2-3-3-2- رای به افراز و تفکیک اموال موضوع قانون.. 86

2-3-3-2-1- رای به افراز…………………….. 86

2-3-3-2-2- رای به تفکیک…………………….. 89

2-4- اقدامات قابل انجام پس از صدور رای هیئت حل اختلاف 90

2-4-1- انتشار رای هیئت حل اختلاف……………… 90

2-4-2- اجرای رای هیئت حل اختلاف توسط اداره ثبت…. 91

2-5- نحوه عملکرد مراجع دادگستری……………… 93

2-5-1-وجود اعتراض در مهلت های قانونی از انتشار رای هیئت حل اختلاف…………………………………………. 94

2-5-2-وجود اعتراض پس از انقضای مهلت های قانونی از انتشار رای هیئت حل اختلاف…………………………….. 97

نتیجه……………………………………… 100

منابع و مآخذ……………………………….. 104

پیوست ها

چکیده انگلیسی

چکیده

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی در مورخه 20/09/1390 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. مطابق این قانون برای ساختمان ها و اعیانی هایی که بر روی عرصه احداث شده اند و همچنین برای اراضی کشاورزی و باغات و نسق های زراعی سند مالکیت صادر می شود.به علاوه برای اراضی کشاورزی و باغات و نسق های زراعی علاوه بر صدور سند مالکیت امکان افراز نیز وجود دارد. برای این اموال و سایر اموال مشمول قانون امکان تفکیک هم موجود است. اموال مشمول این قانون باید دارای سابقه ثبتی بوده و تصرف متقاضیان نیز در آنها مشروع و قانونی باشد. هیئت حل اختلاف که مرجع مجری قانون است به تقاضای متقاضی وارد رسیدگی شده و پس از تهیه نقشه ملک و در صورت لزوم پس از ارجاع به کارشناسی مبادرت به بررسی مدارک و دلایل ارائه شده می نماید و در کنار اینها می تواند از تحقیقات محلی نیز استفاده کند. وقتی شرایط اجرای قانون حاصل شد در مورد ساختمان های فاقد سند رسمی رای به صدور سند مالکیت می دهد. در مورد اراضی کشاورزی و باغات و نسق های زراعی نیز می تواند رای به صدور سند مالکیت صادر نماید.البته اگر اراضی و باغات و نسق های زراعی دارای سند مالکیت باشند به تقاضای متقاضی می تواند رای به افراز و یا تفکیک این اموال بدهد. در مورد ساختمان های فاقد سند رسمی نمی تواند رای به افراز صادر کند اما می تواند علاوه بر رای به صدور سند مالکیت رای به تفکیک نیز صادر نماید.آرای هیئت پس از صدور به وسیله اداره ثبت محل دو بار و هر بار به فاصله15 روز منتشر می شود. اگر در این مدت معترضی باشد موظف است اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و ظرف دو ماه دعوای خود در دادگستری را اقامه نموده و گواهی آن را تسلیم اداره ثبت نماید در غیر این صورت اداره ثبت محل مبادرت به انجام تکلیف خود مطابق رای هیئت می نماید. اگر در مهلت های قانونی اعتراضی واصل نشود و یا پس از وصول شرایط اقامه دعوا رعایت نگردد متضرر می تواند به دادگاه دادگستری مراجعه نماید. متضرر هر شخصی است که اجرای قانون را به نفع خود نمی داند.دادگاه به تقاضای متضرر وارد رسیدگی به دعوی مطروحه شده و حسب مورد حکم به رد دعوا و یا حکم به ورود دعوا و ابطال رای هیئت و ابطال سند مالکیت و اقدامات انجام یافته صادر می کند.

واژگان کلیدی: قانون، اموال غیر منقول،هیئت حل اختلاف، مراجع دادگستری

 مقدمه

طرح موضوع

میل اشخاص جامعه به تملک اموال غیر منقول و ارزش مادی و معنوی این اموال قانونگذار را بر آن داشته است تا بر نظام مالکیت و نقل و انتقال اینگونه اموال نظارت دقیقی داشته باشد. به همین خاطر و برای تنظیم روابط اشخاص جامعه راجع به اموال غیر منقول واخذ درآمد دولت با درآمدهای مالیاتی ناشی از نقل و انتقال این اموال حقوق ثبت با تدوین مقررات و قوانین ثبتی به وجود آمده است. مطابق ماده22 قانون ثبت فقط کسی از نظر دولت و حاکمیت مالک مال غیر منقول تلقی می شود که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد. با ثبت مالکیت اموال غیرمنقول دعاوی و نزاع ها و اختلافات فی مابین اشخاص جامعه به حداقل خود رسیده و می تواند موجبات تامین امنیت حقوقی جامعه را باعث شود. در حقوق فعلی ایران مقررات قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به عنوان مقررات عمومی ثبت املاک به کار می رود. با رشد جمعیت و افزایش مهاجرت های بی رویه به شهرها علی الخصوص پس از پیروزی انقلاب اسلامی و نقل و انتقال اموال غیر منقول و اراضی شهرها و حاشیه شهرها و حریم شهرها به صورت عادی و احداث اعیانی ها و ساختمان هایی بر روی اینگونه اراضی که بدون مجوز شهرداری ها و بدون رعایت مقررات شهرسازی صورت گرفت سبب ایجاد وضعیت بغرنجی گردید که موجبات تهدید امنیت اجتماعی را فراهم می آورد. لذا قانونگذار درصدد حل این معضل بر آمد و به همین خاطر برای برون رفت از شرایط ایجاد شده، در سال1365 طی قانون«اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب1310 و اصلاحات بعدی آن» مواد147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور را اصلاح نمود که این قانون نیز پس از پنج سال در سال 1370 طی قانون« ا اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب31/4/1365 و الحاق موادی به آن» اصلاح و تکمیل شد. این مقررات قواعدی اختصاصی نسبت به مقررات عمومی قانون ثبت تدوین نمودند که بر اساس آن مراجعی به نام هیئت های حل اختلاف مکلف شدند تا با بررسی دلایل تقدیمی متقاضیان برای اموال غیر منقول تحت تصرف آنها اعم از ساختمان های فاقد سند رسمی و اراضی کشاورزی و باغات و نسق های زراعی رای به صدور سند مالکیت صادر نمایند. از آنجا که قوانین فوق موقتی بودند لذا با پابرجا بودن مشکلات، قانونگذار در صدد بر آمد تا قانونی دائمی برای حل معضل ساختمان های فاقد سند رسمی و اراضی کشاورزی و باغات و نسق های زراعی تصویب نماید.به همین خاطر در تاریخ 20/9/1390 قانونی تحت عنوان «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی» به تصویب رساند که بر اساس این قانون برای این دسته از اموال غیر منقول با احراز شرایطی سند مالکیت صادر می شود. بررسی و مطالعه و تحلیل و نقد این قانون هدف تحقیق حاضر است.

انگیزه انتخاب موضوع

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به تازگی به تصویب رسیده است اما هنوز مقررات آن به طور جامع و کافی مورد تحلیل قرار نگرفته است. لذا تحلیل این قانون و تبیین احکام و نقد و بررسی مقررات موجود در آن انگیزه انتخاب و انجام این تحقیق گردید. روند تصویب این قانون و سابقه آن در نظام حقوقی ایران، چگونگی اجرای قانون و مراجع مجری آن و اموال مشمول قانون موضوعاتی هستند که تحلیل آنها موجبات ایجاد انگیزه برای تدوین این تحقیق گردید.

سابقه موضوع

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به تازگی تصویب شده است اما در حقوق ایران قوانینی مشابه این قانون در سالهای 1365 و 1370 تصویب شده است که عناوین آنها در سطور قبلی مورد اشاره قرار گرفت. این قوانین سالها مرجع عمل نهادها و مراجعی بودند که وظیفه اجرای قانون را بر عهده داشته اند. راجع به قوانین گفته شده نیز تحقیقات مفصلی موجود نیست و تنها چند مقاله توسط نویسندگانی مجرب و توانمند نگاشته شده است که اگرچه واجد ارزش علمی و عملی فراوانی هستند اما بازهم جای نگارش تحقیق جامع را پر نمی کنند. در این زمینه دو مقاله وجود دارد.

 یکی مقاله «تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و آثار اجرایی آن» تالیف آقای علی صباحی است که در ماهنامه کانون سر دفتران  و دفتر یاران شماره106تیرماه1389انتشار یافته است. و دیگری مقاله« شرح و نقد مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1365 با اصلاحات و الحاقات بعدی» تالیف آقای دکتر حسن پاشازاده و آقای حسن عباس زاده است که در مجله کانون وکلا شماره213 تابستان1390 انتشار یافته است. مقالات فوق راجع به قوانین سابق است و در مورد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی فقط یک مقاله مختصر توسط آقای سید احمد باختر با عنوان« ملاحظاتی پیرامون قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» در نشریه مدرسه حقوق،شماره68،اسفندماه1390منتشر شده است. با این توصسف هنوز تحقیقی کامل و جامع که به صورت موشکافانه قانون مزبوره را تحلیل نماید به عمل نیامده است که تحقیق حاضر در صدد انجام این تکلیف است.

اهداف تحقیق

1-ارائه نمای کلی راجع به علت و فلسفه و چگونگی تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

2-تحلیل مقررات این قانون در مورد اموال مشمول قانون و شرایط راجع به اجرای قانون نسبت به این اموال

3-مطالعه مقررات راجع به مراجع مجری قانون و نحوه عملکرد آنها

4-بررسی نحوه اعتراض به عملکرد مراجع مجری قانون و تشریفات آن

سوالات تحقیق

1-قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی چرا و چگونه به تصویب رسیده است؟

2- چه اموالی مشمول این قانون هستند و شرایط اجرای قانون نسبت به این اموال چیست؟

3- مراجع مجری این قانون چه ساختاری دارند و وطایف آنها چیست؟

4- نحوه عملکرد این مراجع و نحوه اعتراض به عملکرد ایشان چگونه است؟

فرضیه های تحقیق

1-قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی قانونی استثنایی است که درکنارمقررات عمومی ثبت املاک به تصویب رسیده وجهت قانونمند نمودن تصرفات اشخاص در اموال غیرمنقول است. زیرا با مهاجرت بی رویه به شهرها وضعیت بغرنجی به وجود آمده و باعث ایجاد اختلافات عدیده شده است.

2-ساختمانهای فاقد سندرسمی که برروی عرصه های دارای سابقه ثبتی احداث شده اند و همچنین اراضی کشاورزی و باغات و نسق های زراعی از اموال غیر منقولی هستند که مشمول این قانون می باشند که حسب مورد برای آنها سند مالکیت صادر می شود و یا افراز و تفکیک صورت می گیرد. اینگونه اموال باید درای سابقه ثبتی بوده و تصرف متصرفان نیز در آنها قانونی و مشروع باشد.

3- مراجع مجری این قانون هیئت های حل اختلاف و ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاههای عمومی حقوقی دادگستری هستند که هریک در حیطه مقررات مکلف به اجرای قانون هستند. اصلی