گفتار دوم - قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰

قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰ که در حال حاظر نیز ملاک عمل می باشد، در ابتدای تصویب شامل ۱۴۲ ماده بود که بدلیل نواقصی که در این قانون احساس می شد ،کم کم موادی از آن مورد اصلاح وموادی نیز به آن الحاق گردید.

ازجمله این تغییرات این بود که در هجدهم دی ماه ۱۳۵۱ از مواد ۱۴۲تا ۱۵۷ زیر عنوان مواد الحاقی به این قانون اضافه و الحاق شدند.در خصوص الحاق مواد۱۴۷و۱۴۸ می توان چنین گفت که ، بطور کلی با وجود اینکه تصرفات املاک در دوران مختلف همیشه تابع قوانین و مقررات خاصی بوده است ولی بعضی افراد جامعه برای پیشبرد اهداف خود ، قانون را رعایت نکرده و بدون خرید رسمی و با جلب موافقت مالکین اقدام به تصرف املاک آنها نموده اند و از آنجا که این گونه اعمال خلاف عرف و قانون ، در جامعه زیاد بود مقنن درسال ۱۳۵۱ مجبور شد ، مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت را تصویب و به مجموعه قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۱۰ اضافه نماید .تصویب این قوانین با توجه به قانونگذاری قبلی غیر عادی بوده و متزلزل کننده مواد۲۲ ، ۴۶و ۴۷ قانون ثبت می باشد ؛ زیرا اصل بر این است که با توجه به مباحث مطرح  شده در قسمتهای قبل و با توجه به ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که در دفتراملاک ثبت شده است باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و طبق ماده ۴۸ قانون ثبت محاکم نیز از پذیرش سندی که به ثبت نرسیده باشد ممنوع می باشند. اما بر اساس مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت ، ادارات ثبت اسناد موارد فوق را در موارد بخصوصی نقض کرده و خود ، اسناد عادی رابه شرحی که خواهد آمد رسمیت بخشیده و حتی بر اساس آن با احراز شرایطی از جمله تصرف متقاضی ، سند مفروز صادر می نمایند.

باتوجه به مقدمه فوق مسلماً  تصویب این راه غیرعادی محتاج دلایلی است زیرا فلسفه وجودی دفاتر اسناد رسمی نقل و انتقال املاک دارای سند رسمی می باشد ؛ مسلماً هرگاه بایع و مشتری می توانستند نقل و انتقال املاک خود را از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهند هر دو ترجیح می دادند که  عقد  بیع را توسط سند رسمی واقع سازند و حداکثر آن بود که قبل از انجام بیع اصلی ، اقدام به تنظیم قولنامه            می نمودند؛ لیکن زمانی که نفس بیع را توسط سند عادی انجام می دهند با توجه به آنکه بایع می داند توسط سند رسمی می تواند ملک خود را به قیمت بالاتری به فروش برساند و مشتری نیز می داند که اگر ملک را به وسیله سند رسمی خریداری نماید دارای تضمین و اطمینان بیشتری است و دولت فقط وی را مالک می شناسد. لذا بدون تردید عواملی وجود داشته که یا انتقال با سند رسمی را غیر ممکن نموده یا به حدی آن را با دشواری روبرو نموده که متبایعیین از مزایای چشم گیر انتقال رسمی ملک صرف نظر کرده و اقدام به بیع توسط سند عادی می نمایند.

گفتارسوم - حکومت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی

پس از انقضای مهلت اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت در سال ۱۳۸۳ مجدداً حجم انبوهی از املاک که به صورت قولنامه ای معامله شده بود روانه محاکم قضایی گردید تا اینکه در دی ماه سال ۱۳۹۰ «قانون ۱۸ ماده ای تعیین تکلیف املاک فاقد سند »پس از تایید شورای نگهبان با امضای رئیس جمهور برای اجرا به دولت ابلاغ گردید .به این ترتیب انتظار صاحبان املاک فاقد سند برای استناد به قانونی که بتواند مالکیت آنها را محضری کند به پایان رسید .در حال حاضر که مشغول تدوین این پایان نامه هستم ثبت نام الکترونیکی املاکی که به دلایل مندرج در قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،فاقد سند می باشند آغاز گردیده است و دارای محدودیت زمانی نیز نمی باشد.

گفتارچهارم ـ هدف از الزامی کردن ثبت املاک

هر وزارتخانه ، سازمان یا نهادی بر مبنای هدفی به وجود آمده است و در پی نیل به آن هدف تلاش می کند . سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان یکی از سازمانهای تابعه قوه قضائیه در زمره نهادهای حاکمیتی است که بر پایه قانون مدون ،ایفای وظایف و ماموریت های مهم و اساسی در چارجوب نظام اداری کشور رابر عهده دارد. به گونه ای که مهمترین هدف حقوق ثبت و این سازمان ،تثبیت حقوق مالکیت افراد در جامعه است [۱]و همواره می کوشد تا حقوق افراد در تعارض با دیگران قرار نگیرد ؛ چرا که یکی از دغدغه های اصلی انسان در طول زندگی مدنیشان ، بحث تعارض و تداخل و تعرض به مالکیت است.تردیدی وجود ندارد که با ثبت املاک و تثبیت مالکیت از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده ویا به این اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه بشمار می رود.

وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به طور خلاصه در چهار دسته قابل دسترسی است:

• ثبت املاکی که به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.
• اجرای مفاد اسناد رسمی که در خصوص این اسناد مبادرت به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.[۲]
• ثبت شرکتها علائم و اختراعات

۴-دفاتر اسناد رسمی ، ازدواج و طلاق

که همانا یکی از عوامل اصلی تحقق هدف وجودی سازمان ثبت می باشد.

گستره حضور سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان یکی از بازوهای اصلی قوه قضائیه در  عرصه خدمت رسانی به مردم خود گویای نقش و جایگاه مهم آن در توسعه فراگیر و پایدار کشور است .از جمله اقدامات سازمان ثبت در زمینه حمایت از حقوق شهروندان و قضایی زدایی ،هم چنین توسعه قضایی،تهیه نقشه کاداستر است که منجر به کاهش ورودی پرونده ها به سیستم قضایی و رضایت مندی ارباب رجوع است.

نقشه کاداستر مهم ترین زیر ساخت توسعه پایدار ،امنیت و عدالت اجتماعی است که سازمان ثبت موظف به اجرای آن می باشد.تا زمانی که طرح کاداستر در کشور به اجرا در نیاید ، نابسامانی هایی همچون سوءاستفاده از زمین و شکل گیری مافیای اقتصادی در این بخش وجود خواهد داشت .از سویی دیگر ،دفتر اسناد رسمی به عنوان یک مرکز حقوقی و مدنی ،رابط حاکمیت و شهروندان است .به گونه ای که مهمترین کار این نهاد ،تامین و تضمین امنیت حقوقی و اقتصادی جامعه می باشد.

از دیگر اهداف این نهاد می توان به ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص و تا حد امکان رفع ابهام و دفع کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و اخذ مالیات [۳]و نیز فراهم کردن شرایط کنترل و اشراف قوای حاکمه نسبت به اصول و معاملات و امکان برنامه ریزی و تصمیم گیری ضروری برای اداره کشور است .با ثبت اسناد واملاک فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند از بین می رود (ماده ۷۰ قانون ثبت)و سند به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات ،به تحقق یک معامله و تعهد و یا تعلق یک مال معین به شخص خاص ،دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک هم چنین راه را برای دخالت های لازم و فعالیت های مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی همراه می سازد.[۴]

اقدامات سازمان ثبت اسناد و املاک در جهت توسعه قضایی به موارد گفته شده محدود نمی گردد.علایم تجاری نیز از دیگر شاخص های توسعه است که سازمان ثبت به عنوان متولی ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی و هم چنین یکی از اعضای سازمان جهانی مالکیت فکری و معنوی نقش به سزایی در حل مشکلات قضایی در این بعد دارد.

[۱] - ماده ۱ قانون ثبت مصوب ۱۳۰۲ هدف سازمان ثبت را بدین شرح بیا ن داشته است :«اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می شود .اول- ثبت املاک ،تا اینکه مالکیت مالکان وحقوق ذوی الحقوق نسبت به آنها تعیین و محفوظ شود. دوم- ثبت اسناد ، برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شوند.

[۲]- با توجه به اینکه سند رسمی باید پشتوانه اجرایی داشته باشد ،از این رو اسناد رسمی بدون مراجعه صاحبان آنها به محاکم قضایی لازم الاجرا بوده و توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و یا اجرای ثبت اجرائیه صادر و اقدامات لازم صورت می پذیرد.

[۳] -  سابقا ًهدف عمده از ثبت املاک اخذ مالیات از صاحبان املاک بوده است.

[۴] - به نقل از دکتر شهیدی

 مفهوم و تعریف سند مالکیت

ثبت در لغت به معنای قراردادن ، برقرارکردن و پابرجا کردن آمده است .[۱]و در اصطلاح انگلیسی آن را Registration می نامند.^۲ اگرچه در متون قانونی تعریفی از ثبت ارائه نگردیده است، اما ثبت در اصطلاح حقوقی عبارت است از : نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).^۳

قوانین ثبت به دو نوع ثبت عمومی و عادی تقسیم گردیده است که به ارائه تعریفی از آن می پردازیم . راجع به تعریف ثبت عمومی و عادی در بین حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد و هر کدام از آنها تعریفی متفاوت از دیگران ارائه داده اند .

عده ای از حقوقدانان ،ثبت عادی را نوعی از ثبت املاک که مالکان الزامی به ثبت ندارند و قبل از ثبت اجباری (عمومی) معمول بوده تعریف کرده اند .در مقابل ثبت عمومی را ثبتی دانسته اند که مالکان درآن مجبور به ثبت می شوند .[۲] عده ای دیگر ثبتی راکه مالکین با اختیار و اراده خود تقاضای ثبت می کنند را ثبت عادی ،و ثبتی که در آن مالکین به وسیله اظهارنامه برای ثبت دعوت می شوند را ثبت عمومی تعریف کرده اند.[۳]

تعریف ارائه شده توسط گروه دوم موافق قانون نیز می باشد.در ثبت عادی آنچه دارای اهمیت اساسی است این که ،در نقاطی که  ادارات ثبت اسناد و املاک وجود دارد تقاضای ثبت اجباری می باشد و انجام آن نیازی به آگهی از طرف اداره ثبت ندارد. در تفاوت بین ثبت عادی با ثبت عمومی می توان گفت که :

۱ـ ثبت عادی موضوع قوانین قبلی می باشد در حالی که در قانون اخیر تنها ثبت عمومی مورد توجه قانونگذار می باشد به عبارت دیگر به موجب قانون ثبت کنونی ثبت عادی منسوخ گردیده است و مواد ۱۴،۱۵،۱۶ و۴۶ آیین نامه و ماده ۱۴۰ قانون ثبت  نیز بر همین معنی دلالت دارد.

۲ـ ثبت عادی با تقاضای متقاضی به جریان می افتاد و انجام می شد یعنی انجام آن منوط به تقاضای متصرف  و مدعی مالکیت بود. به همین دلیل می توان ثبت عادی را ثبت اختصاصی نامید.لیکن ثبت عمومی به موجب ماده ۹ قانون ثبت کنونی وظیفه دولت است و راساً باید نسبت به انجام آن مبادرت نماید ولو آنکه متصرفین تقاضای ثبت نکرده باشند.

۳ــ ثبت عادی به موجب قوانین ثبتی گاه اجباری و گاه اختیاری بود اما به موجب ثبت کنونی ، ثبت عمومی اجباری است.

۴ــ ثبت عادی ایجاب می نمود که برای هر ملک تشریفات مقرر قانونی جهت ثبت ملک از قبیل نشر آگهی وتحدید حدود و… مستقلاً و به طور جداگانه صورت گیرد که این امر مانع سرعت جریان ثبت املاک  می   گردید و لیکن در ثبت عمومی تشریفات مزبور به صورت عمومی و توام صورت می گیرد و ماده ۶۱ آیین نامه قانون ثبت نیز بر همین امر تاکید دارد.

۵ــ ثبت عادی به موجب تقاضانامه به عمل می آمد و لیکن ثبت عمومی به وسیله اضهارنامه به عمل می آید.[۴]

قانونگذار با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک این امکان را برای صاحبان املاک فراهم کرد که به ثبت اموال غیر منقول خود در ادارات ثبت و دریافت سند ماکیت ، اقدام به مستحکم تر کردن مالکیت خود نسبت به اموال خود نمایند. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت نیز دولت  کسی را مالک  می داند که ملک طبق شرایط و ضوابط قانونی به اسم او ثبت شده باشد .این ماده حکایت از مالکیت افراد نسبت به املاک ثبت شده خود دارد، حتی اگر ملک تحت تصرف آنها نباشد.

تصرف اشخاص در اموال خود به دو صورت قابل تصور است:

الف- تصرف مادی(حسی): تصرفی است که با یکی از حواس پنج گانه قابل درک باشد ، که به صورت یکی از حالتهای زیر قابل تصور است:

۱) بالمباشره : مانند سکونت در منزل مسکونی

۲) مع الواسطه : مانند تصرف قیم ،وکیل ، مستاجر یا نماینده . بطور کلی تصرف قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک ، تصرف مالک محسوب می شود.

ب - تصرف معنوی : منظور این است که تصرف ایادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی کرده است ، تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود.به عنوان مثال تصرف مورث ،تصرف وارث شمرده می شود.لذا طبق ماده ۱۱قانون ثبت : «درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که در مالکیت یا در تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدرکی داشته باشد». در تصرف معنوی آثار تصرف حسی بر ملک وجود ندارد. بلکه اسباب و مدارک حقوقی اقتضای مالکیت شخص بر آن مال را دارد.

[۱] - عمید ، حسن ، فرهنگ عمید ، ص۳۳۹

۲-  آریان پور، منوچهر، فرهنگ همراه پیشرو

۳- شهری ، غلام رضا، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور ، ص ۱

[۲] - جعفری لنگرودی ، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق

[۳] - امامی ، حسن ، شرح قانون ثبت اسناد و املاک ، ص۲۸

[۴] - میرزایی ، علیرضا ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۸

گفتاراول- آثار ثبت املاک

در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همانگونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانونگذار را بدنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.

الف - مهم ترین آثار سند مالکیت:

الف ) مثبت مالکیت – از جمله مهم ترین آثار دریافت سند مالکیت می توان به اثبات مالکیت شخص و سلب مالکیت از غیر اشاره کرد.ملکی که با رعایت تشریفات قانونی در دفتر املاک ثبت گردیده ،دولت کسی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده است امری که صریحاً در ماده ۲۲ قانون ثبت بر آن تصریح گردیده است.

نکته قابل توجه این که سند مالکیت به معنای استفاده بالمباشره از مال نمی باشد .ممکن است ملکی متعلق به شخصی باشد در حالی که ملک تحت تصرف و بهره برداری دیگری است. [۱] به عبارت دیگر تصرفات اشخاص دیگر منافاتی با مالکیت مالک مال ندارد البته تصرفی که مسبوق به اذن و اجازه مالک باشد.

ب) عدم پذیرش دعوی مالکیت – ثبت ملک بنام هرکسی ، سلب مالکیت از اشخاص دیگر است .برای اینکه ملکی ثبت گردد باید مراحلی را پشت سر گذارد ؛که در آن حق اعتراض نیز برای معترضین در نظر گرفته شده است تا در زمان تعیین شده (۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ) اگر اعتراضی به تقاضای ثبت دارند اقدام نمایند. معترض به ثبت هرگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی اقامه دعوی کرده باشد باید تصدیق نامه ای حاکی از اعتراض خود را به دایره ای که آگهی نوبتی را منتشر کرده تقدیم دارد.در غیر این صورت باید ظرف مدت زمان تعیین شده اعتراض خود را به اداره ای که ضمن آگهی نوبتی تعیین شده تقدیم دارد و رسید آن را دریافت کند.اداره مذکور پس از دادن رسید اعتراض به معترض  مکلف به ارسال اعتراض به دادگاه صلاحیت دار می باشد .عدم اعتراض در مدت تعیین شده باعث سقوط هر ادعایی نسبت به ملک مزبور می باشد. ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می دارد:«پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی».

عدم پذیرش دعوای ملکیت با دو استثناء برخورد کرده است که به شرح آن می پردازیم.

الف: هرگاه در جریان ثبت و قبل از انقضا ی مدت زمان تعیین شده برای اعتراض ، معترض فوت کند یا محجور یا مجنون شود مدعی ثبت مکلف است مراتب را به دادستان محکمه برای تعیین قیم یا ورثه برای پیگیری پرونده اطلاع دهد در صورتی که مدعی ثبت به وظایف خود عمل ننماید و ملک نیز به ثبت برسد ورثه معترض این حق را خواهند داشت تا هرگونه ادعایی نسبت به ملک و اجور معوقه و یا هر گونه خسارت وارده را به دنبال اقامه دعوی طی مدت پنج سال  مطالبه نماید .(ماده ۴۵ قانون ثبت)

ب : مامور ثبت برا ی دور بودن از هر گونه اشتباهی باید نهایت تلاش خود را بعمل آورد .در این بین نیز مواردی پیش می آید که در اثر اشتباه و سهل انگاری اسناد مالکیت معارض صادر می گردد.به همین منظور برای حل مشکلات ثبتی در مقر هر دادگاه استان هیاتی تحت عنوان هیات نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در نظر گرفته شده است که؛ در پی ارجاع اداره ثبت اقدام به رسیدگی و حل  مشکل می نماید.هنگامی به یک ملک معارض اطلاق می گردد که یک ملک با مشخصات واحد بنام اشخاص مختلفی و در تاریخ های مختلف ثبت گردیده باشد. [۲]

سند مقدم التاریخ تا زمانی که حکم به بطلان و بی اعتباری آن صادر نگردیده باشد دارای اعتبار بوده و دارنده آن می تواند هر تصرفی را که بخواهد انجام دهد.ادارات ثبت در هنگام تنظیم سند باید به معارض بودن سند در متن آن تصریح کنند و تا تعیین تکلیف سند، از صدور سند مالکیت جدید اجتناب ورزند .سند موخر التصویب تا زمانی که حکم به صحت و اعتبار آن نرسیده فاقد اعتبار خواهد .ماده ۴ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر می دارد:«دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر گردیده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و هم این حکم نسبت به انتقالات بعدی نیز جاری است».

نکته ای که قابل توجه است این مسئله که هرگاه قبل از صدور اخطار تعارض ، صاحبان اسناد مقدم و موخر خود به داوری مراجعه نمایند و رای داور نیز در این باب صادر گردد با صدور رای تعارض نیز منتفی است و نیازی به صدور اخطار تعارض نیست هم چنین هنگامی که نزاع خود را از راه تنظیم سند رسمی صلح و سازش فیصله بدهند سازش دعوی را از بین می برد به عبارتی دیگر سازش و دعوی مانعه الجمع هستند. [۳]

[۱] - تصرف مالک تصرف ماد ی و حسی نمی باشد

[۲]-  به نظر دکتر جعفری لنگرودی نوع دیگری از تعارض تحت عنوان تعارض از حیث   اشاعه و افراز نیز وجود دارد.توضیحات تکمیلی ص ۱۴۶ حقوق ثبت

[۳] - جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق ثبت ، ص ۱۴۷