وبلاگ

تفاوت حراج و مزایده برابر آیین نامه اجرا

1. مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود، اما حراج مجموعه اقداماتی است که در مورد فروش مال بدهکار در اسناد وثیقه یا انجام گردد.^[۱]

آقای دکتر جعفر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق، ذیل واژه «مزایده» (اصلاح ش ۵۱۰۲) نوشته اند «… چون قیمت معینی که از طرف بایع مأخذ و مبدأ شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است، گاهی ممکن است به علت پیدا نشدن طالب، همان قیمت مبدأ ثمن محسوب گردد چنانکه در مورد ماده ۳۴ ق.ث  چنین است، در حراج، مبدأ مذکور وجود ندارد…».

آقای دکتر حمیتی واقف بر این نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قائل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از ان شروع می شود» دانسته است و ماده ۱۱۱ همان آئین نامه(قبلی)، رعایت مقررات دوماده۱۴۰ و ۱۴۱ را درمورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته‌اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قایل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از آن شروع می شود» دانسته است و ماده ۱۱۱ همان آیین نامه، رعایت مقررات دو ماده ۱۴۰ و ۱۴۱ را در مورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی، مصداق بارز اجتهاد در برابر نص است[۲].

2. درعملیات اجرائی مربوط به اسناد ذمه‌ای ووثیقه ای، پس از ارزیابی اموال، نوبت به حراج اموال می رسد، حراج، حکم انصاف و عدالت است و به معنی این است که بدهکار، اموالی را که وثیقه اجرای تعهدات اوست، به عنوان مکافات عدم تعهدات خود باید از دست بدهد.

عملیات حراج علنی است پس از آغاز تا پایان چنین باید باشد. پس از انتشار آگهی حراج مردم می توانند مال مورد حراج را ببینید و اوصاف آن را یادداشت کنند و آن اوصاف را با مندرجات آگهی حراج مطابقت دهند، تا در هنگام تحویل (چه منقول و چه غیرمنقول) مال دیگری به جای آن چه دیده داند به آنان داده نشود.

ضرورت مشاهده مال، به خصوص در مورد مال غیرمنقول محسوس تر است.زیرا برخلاف اجراء آمده است، ختم واقعی عملیات اجرایی، در مورد مال غیر منقول، تنظیم سند انتقال اجرایی نیست.

جلسه حراج، خواه به سویله مرکز حراج تشکیل شود، خواه به وسیله اجرای ثبت، یک جلسه ۳ نفری است که یکی از اعضای آن، نماینده دادستان (در مقررات فعلی، نماینده رئیس دادگستری) است. رئیس مرکز حراج، یا معاون اوست. عضو سوم، متصدی حراج است. اگر مرکز حراج تشکیل نشده باشد، رییس جلسه، رئیس اجرای ثبت است. انجام حراج، بدون حضور نماینده رئیس دادگستری باطل است.^[۳]

حراج در یک جلسه برگزار می شود و از ساعت ۹ صبح روز تعیین شده آغاز و تا ساعت ۱۲ صبح همان روز ادامه خواهد یافت و اگر مالی، به قیمت پایه حراج هم مشتری داشته باشد به او فروخته یم شود و دلیلی برای خودداری از این کار وجود ندارد. زیرا در آگهی حراج نوشته نمی شود که «مرکز حراج یا اجرای ثبت در قبول یا رد پیشنهاد آزاد است». هرگاه در این جلسه خریدار پیدا نشود، به تقاضای بدهکار یا بستانکار در جلسه دوم، مال به حراج گذاشته می شود و هرگاه در این جلسه هم خریداری پیدا نشود، مال پس از گرفتن حق اجرا و هزینه بازداشت و هزینه ارزیابی (در اجرای اسناد زمه ای) و حق حراج، به بستانکار واگذار می شود. یعنی مال منقول به متعهدله تحویل داده یم شود و مال غیر منقول، پس از تنظیم و ثبت سند انتقال اجرائی به او تحویل داده می شود. واضح است که هزینه های تنظیم سند به عهده متعهدله یا خریدار است.

دلیل برگزاری جلسه حراج، باید کتبی باشد و صورت مجلس حراج، با انقضاء آخرین ساعت حراج یعنی ساعت ۱۲ صبح روز تعیین شده، باید تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و خریدار و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها برسد. این نیز از علنی بودن عملیات حراج ناشی می شود. حتی اگر حراج منتهی به فروش مال نشود، باز هم باید صورت مجلس حراج تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها ها برسد.

3. جلسه حراج، با این که به وسیله مأمورین رسمی برگزاری می شود، ولی باید دانست که چون تقاضای صدور اجراییه، از طرف بستانکار (متعهدله) تسلیم شده است و عملیات اجرایی برای نیل او به حق خود است، هر زمان که بستانکار بخواهد، می تواند کتباً تقاضا کند که عملیات حراج مختومه شود. در این صورت، حراج منتفی خواهد شد و مدیون می تواند تا انقضای ۸ ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی را بپردازد تا وثیقه فک شود.^[۴]

طبق ماده ۱۲۸ آ.ا.م.ا.ر – افراد زیر نمی توانند در حراج شرکت کنند:

4. رئیس و کارمندان مرکز حراج و اجراء و مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل و نمایندگان دادستان، حق شرکت در حراج به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر را ندارند.

طبق ماده ۱۲۳ آ.ا.م.ا.ر – هرگاه در مورد وثیقه، سند چند ملک باشد که در حوزه های مختلف ثبتی واقع شده باشند، آگهی در همه نقاط مربوط به ملک الصاق و در آگهی تصریح می شود که جلسه حراج در ثبت محل تنظیم سند که شهر… است تشکیل خواهد شد.[۵]

۱ - میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی، ص۲۳۳٫

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰٫

۲ - بند ۳ ماده ۱۷۴ آ.ا.م.ا.ر .

۱ - آقای دکتر حمیتی واقف – احمدعلی – کتاب حقوق ثبت ص ۱۵۷٫

۲-زاهدی، عاطفه، ائین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۹۶٫

آثار بازداشت اموال متعهد

با توجه به آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می‌توان آثار بازداشت اموال را به شرح ذیل برشمرد:

الف: تقدم در وصول مطالبات

تقدم در وصول مطالبات برای بستانکاری که بازداشت به نفع او در تاریخ مقدم صورت گرفته است؛ طبق ماده ۵۶ آ.ا.م.ا.ر  و تبصره آن هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند (اعم از اینکه اجرائیه از ثبت باشد یا از دادگاه یا سایر مراجع قانونی) آن که به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته، نسبت به وصول طلب از مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان حق تقدم دارد. اما چنانچه بازداشت به نفع هیچ‌یک از بستانکاران صورت نگرفته باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت نمایند، پس از بازداشت، مال مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان بین بستانکاران، به نسبت طلب آنان، تقسیم می‌شود و هر نوع قرارداد خصوصی، خلاف ترتیب مذکور در مواد ۵۶ و تبصره آن، نسبت به ثالث، اعتبار ندارد. (ماده ۵۷ آ.ا.م.ا.ر )

ب: ممنوعیت نقل و انتقال

ممنوعیت نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت‌شده؛ پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و به انتقال انجام‌شده نسبت به مال مذکور مادام که بازداشت باقی است، ترتیب اثر داده نمی‌شود؛ هرچند که انتقال با سند رسمی صورت گرفته باشد مگر اینکه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت‌شده است اجازه دهد که در‌این‌صورت، اشخاص ذی‌نفع باید تکلیف ادامه بازداشت مال یا رفع آن را معین نمایند[۱].(ماده ۸۹ آ.ا.م.ا.ر )

نکته: علی‌رغم ممنوعیت نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده، در دو مورد، متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت، مال منقول یا غیرمنقول بازداشت‌شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه دهد؛

• در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی که مال برای استیفای آن بازداشت‌شده است، نقداً تأدیه نماید. در این صورت، پس از استیفای حق متعهدٌله و هزینه اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
• در صورت رضایت کتبی متعهدٌ‌له در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد. (ماده ۹۳آ.ا.م.ا.ر )
• 

ج: عدم قبول ادعای ثالث نسبت به اموال بازداشت شده

عدم پذیرش ادعای شخص ثالث نسب به مال بازداشت‌شده؛ پس از بازداشت مال، ادعای شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده قابل ترتیب اثر نمی‌باشد مگر در موارد زیر که از مزایده خودداری می‌گردد:

• ‌ در موردی که متعهدٌ‌له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
• در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده یا در رهن و وثیقه طلب اوست.
• در صورتی که مال، قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت، بابت طلب معترض، توقیف شده باشد.
• هرگاه شخص ثالث حکمی اعم از قطعی یا غیر‌قطعی بر حقانیت خود ارائه نماید.
• در صورتی که قبل از بازداشت، از معترض قبول تقاضای ثبت به‌عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
• در صورتی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در خصوص بندهای۱ و ۲ فوراً و در مورد بند ۴ پس از ارائه حکم قطعی از طرف معترض ثالث، از مال رفع بازداشت می‌شود اما در سایر موارد، ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوطه خواهد بود. (ماده ۹۶ آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که هر یک از موارد فوق پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول تحقق یابد، اداره ثبت، صورت‌مجلس مزایده را ابطال و به شرح فوق عمل می کند. (تبصره یک ماده ۹۶ آ.ا.م.ا.ر )[۲]

۱-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت، ص۲۱۳٫

۱ -خداداد، جنت، مقاله اجرای مفاد اسناد رسمی، مجله کانون، شهریور ۱۳۹۰٫